上海市動遷律師講解拆遷中五個常見問題

　　隨著舊城改造，住房需求升級，拆遷成為老百姓茶余飯后談資，也是一個關(guān)系到老百姓切身利益的重大話題。近日，我們邀請到了上海市動遷律師團隊的一位“拆遷專家和在征收基地擔任了多年法律顧問的趙春紅律師，為我們做了一場房屋拆遷講座，普及了幾期最實用、最可靠的拆遷法律知識，教你在房屋征收過程中如何規(guī)劃和保護自己的利益。搬遷的程序特別復雜，套路很多，政策解讀也有不同意見。如果不懂法律，在搬遷過程中很容易誤簽一些法律文件，造成自己利益的損失。

一、聽說老房子要拆遷了。我應該先做什么？

　　第一步也是最重要的一步，請律師為你做一個全面的分析和評價。主要涉及相關(guān)利益主體的征收情況、涉及土地征收的政策解讀、家庭成員關(guān)系、法律法規(guī)規(guī)定可以正常獲得的拆遷補償范圍、后續(xù)是否應采取調(diào)解或訴訟程序、可能存在哪些風險。

　　不要忽視這么關(guān)鍵的一步，或者不愿意花錢請律師。要知道，找律師談個一兩個小時也花不了多少錢，遠遠比不上你在征收過程中可能因為無知而失去的利益。

二、需要準備哪些材料？

　　被征收房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、本人戶口本、身份證、本人房屋及相關(guān)被征收利益的住房情況信息、以往被征收補償經(jīng)歷、家庭協(xié)議等。

三、搬遷的整個過程有多長？

　　從基地成立，搬遷公司進駐，管理人員開始準備材料，第一輪咨詢，評估，發(fā)放戶口本，催收計劃，簽約，搬遷，出借，大概半年時間。最后，如果需要搬遷，時間會更難確定。

四、如何與收款經(jīng)理溝通？送禮物有必要嗎？

　　經(jīng)理是負責每戶搬遷的具體工作人員。如果經(jīng)理能和經(jīng)理保持良好的溝通，如果符合公司的要求，一定會幫助住戶獲得正確的信息。

　　但這種溝通不是送禮，而是禮貌和尊重對方。不要想當然地認為經(jīng)理有關(guān)系，可以“搞定”一切。事實上，目前房屋征收的政策、程序和監(jiān)管制度都相當嚴格，很難有“漏洞”。不要迷信所謂的關(guān)系。

五、搬遷組如何把握好調(diào)解的時機和金額？

　　在簽訂協(xié)議之前，如果大家對調(diào)解有興趣，搬遷小組一般會組織調(diào)解。但這個沒必要，要看實際家庭情況。要知道從動遷組的角度來說，他們最關(guān)心的大原則就是保證簽約率，保證動遷協(xié)議生效，保證貸款沒有錯。所以無論你站在哪一邊，都不要做任何破壞這些原則的事情。如果堅持自己的意見導致調(diào)解僵局，或者故意給其他拆遷參與者制造麻煩，拆遷小組肯定會繞過你，采用自己的方法推進拆遷進程。這時候你就錯過了調(diào)解的機會，只能通過訴訟來爭取自己的利益。

　　在了解這些搬遷群體的大原則的前提下，可以嘗試改變立場，從不同的立場為自己選擇最佳的調(diào)解機會。

　　至于調(diào)解金額，建議提前請律師進行綜合分析判斷，避免產(chǎn)生誤解或貿(mào)然簽訂不利于自己的協(xié)議。

六、如果采取訴訟，費用大概是多少？

　　首先，如果你作為原告提起關(guān)于賠償征收的共同糾紛，原告需要墊付全部訴訟費，按照賠償征收的總目標計算。訴訟費的計算公式比較復雜，是分段計算的。一般如果搬遷總額在500萬元左右，法律費用會在1%左右。如果搬遷費高一點，比例不到1%。但是請注意，原告只“支付”法律費用。如果法院判決原告勝訴，訴訟費由被告承擔。

　　如果需要向法院申請凍結(jié)搬遷費，原告應向法院支付不超過5000元的申請費。另外，根據(jù)法律規(guī)定，申請保全的申請人需要提供擔保，擔保金額為申請保全金額的30%。你可以用自己的財產(chǎn)或者現(xiàn)金擔保這個保全，也可以找擔保公司擔保(手續(xù)費另計)。

　　最后，如果你請上海市動遷律師為你打官司，律師會根據(jù)案件的實際難度和金額收取律師費。