上海房屋拆遷律師以案析法：共有房屋拆遷應(yīng)注意什么？

　　李女士兄妹三人共有的房屋被征收，征收方與其他二人簽訂征收拆遷賠償協(xié)議后，間接將房屋拆除了，李女士該如何維權(quán)？共有產(chǎn)權(quán)屋子面對征收時，大家應(yīng)該注意哪些問題？今天，上海房屋拆遷律師為大家解讀。

　　河北李女士的父親生前購買了一套房屋，在父親去世后，李女士與兩個哥哥李大、李二就該房屋的繼承發(fā)生糾紛，經(jīng)法院判決，確認(rèn)該房屋由李女士、李大及李二三人均等繼承。

　　2018年8月24日，征收方作出房屋征收的決定，上述房屋在征收范圍內(nèi)。同年9月2日，征收方將評估報告、補(bǔ)償測算表、公示通知簽收單送達(dá)給李女士、李大及李二后，征收方與李大、李二簽訂了房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書。但因為李女士三人對于房屋征收補(bǔ)償款如何分配存在爭議，故涉案房屋的全部款項被凍結(jié)，暫未發(fā)放。2018年9月28日，征收方組織人員將涉案房屋拆除。

　　李女士不服，訴至法院，稱其房屋簽訂協(xié)議后未能及時收到補(bǔ)償款，因此就涉案房屋與征收方就補(bǔ)償方式、支付期限等問題進(jìn)行協(xié)商，但雙方未能達(dá)成協(xié)議，其后遭到斷水?dāng)嚯?，使房屋無法使用，只能搬離房屋另行租房。而征收方在未達(dá)成協(xié)議的情況下，強(qiáng)拆房屋違反了法律規(guī)定。因此，請求法院確認(rèn)征收方強(qiáng)拆案涉房屋的行為違法。

　　因李大、李二與該案有利害關(guān)系，法院依法通知兩人參加訴訟。

　　征收方辯稱，李女士三兄妹對涉案房屋征收拆遷均無異議，李女士對征收方委托評估機(jī)構(gòu)作出的評估結(jié)果亦無異議，根據(jù)案涉項目征收規(guī)定，在限定時間內(nèi)拆除房屋的，征收方給予合計3萬元的獎勵，為得到該獎勵，李大、李二均強(qiáng)烈要求擱置與李女士的爭議，簽訂協(xié)議并拆除房屋。

　　征收方還表示，因考慮李大、李二的強(qiáng)烈要求和所占涉案房屋三分之二較大份額，就與其簽訂了《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書》，并拆除了涉案房屋。發(fā)生本案訴訟的根本原因是李女士三方之間的繼承糾紛。征收方同意按該三人達(dá)成的協(xié)議或法院的判決結(jié)果，向該三人支付各自應(yīng)得補(bǔ)償款。

　　法院認(rèn)為，涉案房屋在被征收前依法屬于李大、李二與李女士共同共有的財產(chǎn)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人的同意。本案中，李女士作為共有人并沒有對于房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書簽字認(rèn)可，也沒有授權(quán)委托他人，故征收方以與李大、李二簽定了房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書為由拆除涉案房屋，違反了法律規(guī)定。最終，法院判決確認(rèn)征收方拆除涉案房屋的行為違法。

　　對于該案，上海房屋拆遷律師表示，基于家庭成員關(guān)系、繼承關(guān)系等形成的共有房屋，在房產(chǎn)沒有分割之前，依法屬于共同共有。本案中，部分共有人與房屋征收部門簽訂案涉補(bǔ)償安置協(xié)議時未經(jīng)其他共有人同意，且協(xié)議簽訂之后未得到其追認(rèn)，該安置補(bǔ)償協(xié)議不具備合法有效的要件，所以，法院的判決并無不當(dāng)。

　　上海房屋拆遷律師提醒大家，對于共有房屋征收的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同訂立或者委托代理人訂立征收補(bǔ)償協(xié)議。對全體共有人要求對共有房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)予準(zhǔn)許，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋和被征收房屋的差價，應(yīng)由全體共有人享有和承擔(dān)。對不可分割的共有房屋，部分共有人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換，部分共有人要求貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)給予貨幣補(bǔ)償。如屬可分割的共有房屋，部分共有人要求產(chǎn)權(quán)，部分共有人要求貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)由共有人對共有房屋按共有的份額進(jìn)行分割，然后根據(jù)共有人各自的要求進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償。

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