為什么老舊小區(qū)想拆遷不想改造？請(qǐng)上海拆遷律師

　　老舊小區(qū)改造的是什么？

　　老舊小區(qū)指的是在單位制改革之前，由政府或者單位出資建設(shè)的居住區(qū)?？梢哉f(shuō)，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，老舊小區(qū)是一項(xiàng)惠民工程。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“舊改指導(dǎo)意見(jiàn)”）規(guī)定，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類等3 類。本次北京市針對(duì)老舊小區(qū)改造主要圍繞“六治七補(bǔ)三規(guī)范”，即老舊小區(qū)改造除了持續(xù)推進(jìn)新開(kāi)工老舊小區(qū)拆除違法建設(shè)和環(huán)境整治提升外，也可根據(jù)居民意愿選擇增設(shè)電梯、補(bǔ)建停車(chē)位以及開(kāi)展抗震加固、樓體節(jié)能改造等基礎(chǔ)設(shè)施和適老化改造。

　　鑒于老舊小區(qū)居住人群多為老年人的特性，其改造的重要一環(huán)就是“適老化”改造。例如住宅樓出入口的無(wú)障礙改造、小區(qū)內(nèi)人行道路無(wú)障礙改造、小區(qū)內(nèi)老年人專用活動(dòng)場(chǎng)地平整地面等都被納入舊改的基礎(chǔ)項(xiàng)目。總歸來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程。這就需要相關(guān)部門(mén)在做好前期科學(xué)規(guī)劃，保留城市文脈的同時(shí)，還要探索一條能夠協(xié)調(diào)各方利益的改造模式。史律師提醒拆遷是一個(gè)長(zhǎng)期斗爭(zhēng)，需要全面專業(yè)的知識(shí)，需要對(duì)全局的把控，需要對(duì)法條的合理運(yùn)用。即使一個(gè)有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個(gè)案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對(duì)于非法學(xué)的人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)龐大的課題，不能僅靠短時(shí)間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問(wèn)題的時(shí)候不妨問(wèn)問(wèn)律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專業(yè)維權(quán)。

　　去年以來(lái)，國(guó)家開(kāi)始全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。得知這個(gè)消息之后，我有位朋友感到有些茫然。他在縣城有一套比較小的老房子，屬于典型的老舊小區(qū)，始建于上世紀(jì)八十年代初。原來(lái)他們小區(qū)一直被列為棚改規(guī)劃，但因種種原因一直沒(méi)有付諸實(shí)施，如今朋友已經(jīng)買(mǎi)了另一套新房子，可是這套老房子竟然有些雞肋，如果賣(mài)，價(jià)格不合算，拆遷當(dāng)然有價(jià)值，現(xiàn)在看來(lái)是遙遙無(wú)期。不知道，接下來(lái)的改造，會(huì)是怎么樣？

　　以改造為契機(jī)，提升小區(qū)治理水平應(yīng)是重中之重。

　　去年，我到一個(gè)社區(qū)走訪，社區(qū)干部告訴我，他們有一個(gè)老舊小區(qū)已經(jīng)納入改造范疇。談起此次改造的思路，社區(qū)干部頗為感慨。此前搞棚改時(shí)，主要是和居民戶談拆遷補(bǔ)償?shù)氖虑?，難度很大，工作任務(wù)重。沒(méi)想到此番老舊小區(qū)改造，也是困難重重，居民意見(jiàn)不一，各個(gè)要求不一樣。

　　比如安裝電梯，低層住戶的工作就很難做。比如有些違法建筑的拆除，有的居民戶就不配合。比如基礎(chǔ)設(shè)施改造涉及到要居民籌錢(qián)時(shí)，也是相當(dāng)之難。比如停車(chē)場(chǎng)、綠化方面的建設(shè)，每個(gè)居民戶的意見(jiàn)也難以統(tǒng)一。這其實(shí)就涉及到小區(qū)治理的問(wèn)題。因?yàn)橐呀?jīng)涉及到每個(gè)居民戶的切身利益，每個(gè)居民戶都想?yún)⑴c進(jìn)來(lái)，以維護(hù)自身的利益。動(dòng)員群眾積極參與，這已經(jīng)是十分可能的事情。

　　去年，有一個(gè)社區(qū)在開(kāi)展老舊小區(qū)改造時(shí)，先是組織社區(qū)志愿者挨家挨戶走訪，征求居民意見(jiàn)，發(fā)現(xiàn)大家意見(jiàn)很不統(tǒng)一。于是當(dāng)?shù)亟值罌Q定舉行小區(qū)論壇，將街道干部、縣直職能部門(mén)的同志，以及上百名居民代表組織起來(lái)，就志愿者們收集的問(wèn)題，大家進(jìn)行公開(kāi)對(duì)話，一一予以解決，最終取得了很好的效果。這就是，居民的事情居民說(shuō)、居民辦。

　　還有一個(gè)方面，就是要采取市場(chǎng)運(yùn)作的方式，積極引導(dǎo)社會(huì)資金投入，比如通過(guò)廣告投放、充電設(shè)施、智能快遞箱等收費(fèi)性服務(wù)設(shè)施建設(shè)，將老舊小區(qū)改造與增值服務(wù)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，彌補(bǔ)老舊小區(qū)改造資金缺口。有位縣里的領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，老舊小區(qū)的改造不能只是停留在硬件建設(shè)方面，更重要的是要提升小區(qū)治理水平。一方面要以此為契機(jī)，動(dòng)員居民積極參與改造、積極承擔(dān)義務(wù)，從而形成群眾參與社會(huì)治理的機(jī)制，以解決城市居民之間互不熟悉、互不往來(lái)的窘境。另一方面要優(yōu)化、提升物業(yè)服務(wù)水平，讓小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、社區(qū)形成良好的運(yùn)行機(jī)制，從而大大減少物業(yè)糾紛，提升小區(qū)安全防范和文明建設(shè)水平。這或許才是老舊小區(qū)改造的真正意義所在。不只是呈現(xiàn)一個(gè)外觀漂亮的小區(qū)，更要有一個(gè)內(nèi)涵豐富、安全文明的小區(qū)。
 

　　徹底拆遷與加裝改造哪個(gè)更好？

　　這個(gè)還真不能一概而論，應(yīng)該各有客觀實(shí)際，效果也是各有利弊。徹底拆遷，能夠給城市面貌來(lái)一個(gè)大改善，完全按照全新的設(shè)計(jì)來(lái)打造，無(wú)論是房子的風(fēng)格、樣式，還是基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的改善，肯定都是不一樣的。不少地方老舊小區(qū)經(jīng)過(guò)大拆大建之后，不只是小區(qū)環(huán)境，而且周邊環(huán)境都呈現(xiàn)出大變樣。畢竟有的老舊小區(qū)已經(jīng)過(guò)去多年，不拆掉重建，有的已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上時(shí)代。不過(guò)，徹底拆遷也有不少弊端。一是抬高了房?jī)r(jià)。尤其是貨幣化安置方式，在一些三四五線城市，也是大大抬高了房?jī)r(jià)。二是催生一些懶散的拆二代。我曾經(jīng)坐過(guò)一個(gè)網(wǎng)約車(chē)，他就屬于拆二代，在一線城市里有三套房子，本來(lái)是不愁錢(qián)花，只是不想和其他拆二代那樣，天天泡在牌桌上，所以才出來(lái)干點(diǎn)活，不想就此沉淪下去。三是成本太高。如此大拆大建，成本也是很高的，花掉的錢(qián)也不少。

　　而就加裝改造來(lái)說(shuō)，也要根據(jù)各自不同的情形，有的老舊小區(qū)還能夠進(jìn)行改造，但是有的小區(qū)恐怕也不行了，主要在于基礎(chǔ)條件太差。比如房屋質(zhì)量還行不行？比如停車(chē)場(chǎng)改造之后能否滿足需求？在這方面，不少老舊小區(qū)的確存在很大缺陷。但是，一般來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)只要在水電、通信、燃?xì)?、停?chē)場(chǎng)、綠化、安全防范、電梯加裝等方面完成改造之后，還是可以大大提高品質(zhì)的，這樣來(lái)看，改造的成本要小得多，也能達(dá)到不錯(cuò)的效果。城市的品質(zhì)由此提升，居民的居住環(huán)境得到改善，房屋的價(jià)值也自然會(huì)提升。

　　如果你的房子符合以下3點(diǎn)，未來(lái)還是有希望被拆遷的。

　　第一：小區(qū)所在區(qū)域是否有規(guī)劃

　　有不少小區(qū)，本身是沒(méi)有拆遷的計(jì)劃的，但是小區(qū)所在位置有規(guī)劃，建設(shè)一些公共配套設(shè)施。比如建設(shè)學(xué)校、公園、地鐵、高架等等，這些都會(huì)導(dǎo)致這些小區(qū)拆遷。所以，就算是有些老小區(qū)改造工程已經(jīng)完成，如果涉及到市政規(guī)劃方面的話，小區(qū)拆遷還是非常容易的。在以后棚改政策結(jié)束后，這應(yīng)該是小區(qū)拆遷最常見(jiàn)的原因之一了。

　　第二：小區(qū)房齡和質(zhì)量問(wèn)題

　　對(duì)于舊改政策來(lái)說(shuō)，也不會(huì)是一刀切。如果有些小區(qū)改造工程完工幾年后房子質(zhì)量問(wèn)題依然沒(méi)有解決，而且無(wú)法通過(guò)改造解決問(wèn)題的話。這些房子都可能被歸類為危房。對(duì)于危房的處理方式現(xiàn)在還是像以前一樣實(shí)行拆遷。對(duì)于房齡比較高的房子來(lái)說(shuō)，雖然舊改之后，小區(qū)環(huán)境基礎(chǔ)配套設(shè)施得到改善，但是房齡的問(wèn)題依舊在那里。隨著時(shí)間的推移，這類房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的概率就會(huì)越來(lái)越高。所以，如果老小區(qū)的房齡非常高，以后也有拆遷的希望。但是像上文說(shuō)的鄭州國(guó)棉三廠的蘇式老樓房，拆遷希望渺茫了，因?yàn)猷嵵菔姓氚堰@些老房子打造成鄭州的歷史文化名片。畢竟早在省會(huì)搬到鄭州之前，這些紡織廠就已經(jīng)存在了，代表著鄭州的文化。

　　第三：開(kāi)發(fā)商愿意自己花錢(qián)拆遷

　　在以前棚戶改拆遷時(shí)，國(guó)家會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商拆遷過(guò)程中給予很大的資金補(bǔ)助，所以開(kāi)發(fā)商愿意對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行拆遷。但是棚戶改政策結(jié)束后，也意味著國(guó)家不會(huì)再為拆遷給予資金補(bǔ)助。所以，以后的拆遷更多的都是開(kāi)發(fā)商自己出錢(qián)補(bǔ)償拆遷戶，再自己拍下小區(qū)的土地，這種拆遷對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)成本非常高，一般情況下開(kāi)發(fā)商是不愿意拆遷的。但是如果你所在的小區(qū)地理位置確實(shí)非常好的話，開(kāi)發(fā)商拆遷有利可圖，那么開(kāi)發(fā)商愿意自己出錢(qián)拆遷。所以，如果你所在小區(qū)地理位置非常好的話，未來(lái)小區(qū)還是非常有希望被開(kāi)發(fā)商拆遷的。如果你所在小區(qū)地理位置或者周邊配套不好的話，沒(méi)有足夠吸引力來(lái)吸引開(kāi)發(fā)商投資的話，未來(lái)想拆遷還是很難的，畢竟房企拆遷的目的是為了掙錢(qián)而不是做慈善。

　　其實(shí)，對(duì)于很多居住在老小區(qū)的人來(lái)說(shuō)，拆遷確實(shí)是一個(gè)改變自己居住環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件的捷徑。但是從另一方面來(lái)說(shuō)，這些老小區(qū)本身地理位置優(yōu)越，周邊配套完善，如果舊改完成后，基礎(chǔ)配套設(shè)施和小區(qū)居住環(huán)境都可以得到改善，這些老房子也是非常好的住宅。對(duì)于一些老人來(lái)說(shuō)，居住在老小區(qū)，小區(qū)內(nèi)有自己的鄰居、同事、朋友、親人等等，老人不會(huì)一個(gè)人孤單，所以不拆遷的話也不是沒(méi)有好處。整體而言，舊區(qū)改造后，并非無(wú)望拆遷。所以對(duì)于居住在老小區(qū)的業(yè)主們，想知道未來(lái)自己的房子有沒(méi)有機(jī)會(huì)拆遷，可以看看自己所在小區(qū)符合以上3點(diǎn)情況沒(méi)有。如果符合其中任何一種情況，未來(lái)都是有可能被拆遷。上海拆遷律師咨詢