農(nóng)村住房買賣后因拆遷引發(fā)糾紛

　　20多年前完成的一項農(nóng)村住房銷售因拆遷引發(fā)糾紛，賣方后悔將買方告上法庭。房屋所有權(quán)和拆遷款最終將何去何從？上海拆遷房糾紛律師看到近日，新昌縣人民法院審理了拆遷引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案，以買方支付賣方房屋拆遷款的10%結(jié)案。

　　案由：拆遷引發(fā)房產(chǎn)權(quán)屬糾紛。

　　被告梁某和原告石某不是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。1998年3月，梁某與石某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定石某將農(nóng)村房屋折價7萬元賣給梁某。協(xié)議簽訂后，梁某支付了7萬元的購房款，石某將上述房屋交給梁某使用。

　　房子買賣后，兩個家庭沒有交集。直到去年，涉案房屋所在的村莊恰逢舊村改造。梁某作為被拆遷房屋所有人，與所在街道辦事處簽訂了《房屋貨幣補償協(xié)議》，其中包括涉案房屋在內(nèi)的所有房屋及其他財產(chǎn)，總補償金額237萬元。

　　消息傳出后，原業(yè)主石某的繼承人認為，涉案房屋是集體土地上建造的房屋。按照房地一致的原則，農(nóng)村宅基地不得轉(zhuǎn)讓或出售給非集體經(jīng)濟組織成員，城鎮(zhèn)居民和其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員不得向非集體經(jīng)濟組織或個人購買農(nóng)村宅基地上的房屋。因此，雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求返還房屋。因此，雙方引起爭議，石某的繼承人隨后向法院投訴梁某。

　　說法：農(nóng)村房屋交易必須合法。

　　法院認為，涉案房屋為農(nóng)村房屋，梁不是石村集體經(jīng)濟組織成員。雖然涉案房屋已交付并辦理了過戶登記手續(xù)，但房地產(chǎn)銷售合同違反法律，行政法規(guī)的強制禁止仍應(yīng)無效。根據(jù)《民法典》，合同無效或者撤銷后，因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當返還。不能返還或者不需要返還的，應(yīng)當折價賠償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的責任。

　　法院認為，原被告因無效合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當返還，并按照各自的過錯承擔相應(yīng)責任。由于本案涉及的房屋適合舊村改造，根據(jù)被告梁之前簽訂的房屋征收貨幣補償協(xié)議，從石轉(zhuǎn)讓的所有財產(chǎn)，包括涉案房屋，被告梁實際上已經(jīng)失去了對涉案房屋等所有財產(chǎn)的控制權(quán)，客觀上無法返還，因此可以根據(jù)相應(yīng)的拆遷補償進行折價補償。

　　此外，石某明知涉案房屋無權(quán)處分，仍主動與梁某簽訂協(xié)議，其過錯大于梁某，應(yīng)承擔更多過錯責任。作為涉案房屋的初始所有者，石某自愿與梁某簽訂房地產(chǎn)買賣合同并交付房屋，并按約定收取梁某支付的全部購房款。在這種情況下，石某以協(xié)議無效為由主張房屋權(quán)利，違反了誠信原則，對梁某造成的信任利益損失承擔了主要責任。

　　最后，根據(jù)本案實際情況，法院判決確認雙方合同無效。石某應(yīng)返還梁某的購房款，梁某應(yīng)返還石某相應(yīng)的房屋補償款。由此給梁某造成的經(jīng)濟損失，石某應(yīng)承擔90%的過錯賠償責任。
 

　　提醒：上海拆遷房糾紛律師

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，農(nóng)村村民只能擁有一個宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。人均土地較少，不能保證宅基地面積?？h級人民政府可以在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，采取措施，確保農(nóng)村村民居住。農(nóng)村村民出售、出租、贈與房屋，然后申請宅基地的，不予批準。