上海房產(chǎn)訴訟律師:交房面積有誤差應(yīng)該怎么處理

　　林某與開發(fā)商簽訂上海市商品房預(yù)售合同，合同面積為106.58平方米，其中套內(nèi)建筑面積為85.49平方米、公用分攤面積為21.09平方米。等到交房時，系爭房屋實測面積達到107.13平方米，比合同面積增加了0.55平米，可惜的是，增加的是公攤面積。

　　林某認為自己吃虧了，將開發(fā)商訴至上海市普陀區(qū)人民法院（以下簡稱普陀法院），要求開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把多出的新增公攤面積所產(chǎn)生的費用返還自己。開發(fā)商表示公攤面積是建筑面積的一部分，而且無論是公攤面積還是建筑面積，實測面積和合同面積的誤差都在法律規(guī)定允許范圍內(nèi)，所以拒絕賠償。普陀法院審理認為，雙方在合同中已經(jīng)約定，對系爭房屋的總建筑面積合同與實測面積不一致時，按房屋每平方米建筑面積單價多退少補、按實結(jié)算?？梢哉J定，雙方是按照房屋的建筑面積進行交易的。最終，對林某要求開發(fā)商賠償因公攤面積增加所產(chǎn)生款項的訴訟請求不予支持。

　　有時，購房合同中藏著一些漏洞和陷阱，為避免事后麻煩，還是建議大家未雨綢繆，在前期要仔細審合同、訂合同，這里分享幾條技巧。

　　1、堵漏洞深挖“公攤”的秘密  

　　許多購房合同上開發(fā)商不會告訴你具體分攤面積的位置在哪里，具體的面積是多少，這就為開發(fā)商提供了鉆空子的機會。國家允許預(yù)測面積有3%的誤差，如果公攤面積增大只要沒有超過3%，購房者就只能為這個增大的公攤面積增加房款。建議購房者在合同里把面積條款寫清楚；公攤部位、公攤部位具體位置、公攤面積的細節(jié)性尺寸是多少，建議計價單位的尺寸精確到平方厘米。在房價高企的今天，這些小細節(jié)的疏忽，可能對你來說是數(shù)萬元、甚至是數(shù)十萬元的損失。

　　2、審合同當(dāng)心語言表述陷阱  

　　開發(fā)商在“面積確認及誤差處理辦法”的協(xié)議或條款中直接約定以“最終面積以實測為準”。這就是典型的語言陷阱，剝奪房屋面積發(fā)生變化時對購房者的話語權(quán)，對購房者極為不利，直接影響維護購房人合法權(quán)益，所以，在簽訂合同的時候不得不防，否則有約定可能還不如沒約定。

　　3、訂合同你要想得深想得細  

　　能買房動輒百萬，甚至千萬，每耽誤一天，利息的損失都不少，所以，你要具體約定提出退房第幾日內(nèi)，開發(fā)商以何種形式退還將已付房款，及支付利息的計算標準；如果不退房，因進一步產(chǎn)生多余契稅，是你承擔(dān)還是開發(fā)商承擔(dān)，支付方式和時間？這樣的約定購房人既保護自身的合法權(quán)益，又對開發(fā)商起著一定的約束作用，一旦出現(xiàn)糾紛，可以有效、及時解決相關(guān)問題。

　　面積誤差的計算方法為：（交房面積-合同面積）/合同面積*100%=誤差。

　　對于交房面積誤差的處理，我國《商品房銷售管理辦法》第20條有明確規(guī)定，誤差3%作為一個重要的約定基數(shù)。

　　一、面積誤差絕對值≤3%

　　誤差在3%以內(nèi)，屬于正常，雙方據(jù)實結(jié)算，多退少補。購房者要求解除合同的，法院不予支持。

　　如：合同面積89平米，實際測繪面積為91平米，房價為1萬/平米

　　誤差：（91-89）/89x100%=2.2%

　　誤差在3%以內(nèi)，所以由買房人補足剩余房款。

　　買房人需補交：10000元/平x（91-89）平=20000元

　　二、面積缺失＞3%

　?、儋I房人選擇退房，開發(fā)商在買房人提出解除合同后30日以內(nèi)退還購房款和利息。

　?、谫I房人選擇不退房，誤差3%以內(nèi)(含3%)房款開發(fā)商單倍返還，超過3%部分的房款雙倍返還。

　　如：合同面積為100，實際測繪面積為90平米，房價為1萬/平米

　　誤差：（100-90）/100x100%=10%

　　開發(fā)商需退還：10000元/平x100平x3%+10000元/平x100平x7%x2=170000元

　　三、面積增加＞3%

　　① 買房人選擇退房，開發(fā)商在買房人提出解除合同后30日以內(nèi)退還購房款和利息。

　?、谫I房人選擇不退房，由買房人補交誤差在3%以內(nèi)的購房款，對超過3%以上的面積房款由開發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)對買房人所有。

　　如：合同面積為100平米，實際測繪面積為105平米，房價為1萬/平米。

　　誤差：（105-100）/100x100%=5%

　　買房人補交： 10000元/平x100平x3%=30000元。上海房產(chǎn)訴訟律師

　　開發(fā)商承擔(dān)：10000元/平x100平x2%=20000元。

　　所以購房者交房后發(fā)現(xiàn)面積與合同所注的有較大誤差，可以依法向開發(fā)商申請賠償。