上海律師處理拆遷糾紛和分割拆遷資金案件

　　上海財(cái)產(chǎn)房子拆遷糾紛律師  拆遷糾紛中拆遷資金的劃分我們之前已經(jīng)多次提到，但是由于法院的判決不同，在這里和大家分享一下，希望可以向大家學(xué)習(xí)。

　　案例一。

　　薛老先生和他的妻子有權(quán)使用普陀區(qū)的房子。兩位老人有四個(gè)孩子，分別是薛小龍、薛小虎、薛和；四個(gè)孩子長大結(jié)婚后搬出戶口。只有小兒子薛小虎一直和父母住在一起。薛小虎的女兒薛穎也出生在有使用權(quán)的房子里。薛穎和薛小虎在房子里住了很久，但薛小虎在2006年因病去世。薛小虎去世后，薛穎搬出去和母親住在一起。2014年，房子搬家。搬遷后，因搬遷資金分割無法達(dá)成協(xié)議，雙方向普陀區(qū)人民法院提起訴訟。經(jīng)審理，法院認(rèn)定，薛穎不是該房屋的原受讓人。搬遷前，他不在競(jìng)得房居住，也不是競(jìng)得房的共有人，因此無權(quán)分割搬遷資金。

　　案例2。

　　閘北區(qū)一套房屋使用權(quán)的承租人是老郭夫人，她有兩個(gè)兒子，長子是石昊，次子是史風(fēng)。大哥先結(jié)婚后搬出去住，但大哥的戶籍沒有搬出去。二哥和父母住在一起，戶口也在房子里。截至2015年搬遷，該房屋戶籍情況如下:老郭夫人與大哥石昊有一本戶口本，二哥石峰與妻兒有一本戶口本。搬遷期間，老郭夫人代表家庭與搬遷公司簽訂了搬遷協(xié)議，并獲得了兩套拆遷安置房和部分搬遷資金。但老石昊并未被告知上述情況，老石昊起訴人民法院分割拆遷補(bǔ)償利益。經(jīng)審理，人民法院認(rèn)為“石昊出生于被征收房屋，在本市其他地區(qū)沒有福利性住房，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為被征收房屋的共同居住人”，并有權(quán)分割拆遷福利。

　　法律分析。

　　可以說以上兩個(gè)案例基本相似，但是法院的判決完全相反，這也是我們多次討論這個(gè)話題的原因。法院的判決不統(tǒng)一，使得當(dāng)事人或律師無法對(duì)這個(gè)問題給出明確的答案。但并不意味著遇到這樣的問題就只能認(rèn)命什么都不做，或者說要根據(jù)自己的情況努力爭(zhēng)取自己的利益。

　　按照共同居住人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“所謂共同居住人”，是指在作出房屋征收決定時(shí)在房屋爭(zhēng)議部門有常住戶口，且實(shí)際居住一年以上(特殊情況除外)，在本市無其他住房或者有其他住房但生活困難的人”。

　　只要這個(gè)規(guī)定是拆遷資金分離的案件，就一定要談，因?yàn)檫@是處理這類案件的關(guān)鍵。按照這個(gè)規(guī)定，我們可以看到，一個(gè)共同居住的人的三個(gè)要素是戶口、實(shí)際居住、別處無住房。本文重點(diǎn)研究了同居者認(rèn)定中的“實(shí)際居住一年以上”問題。

　　從前面兩個(gè)案例可以看出，人民法院案例在這個(gè)問題上的觀點(diǎn)并不完全相同。在沒有嚴(yán)格統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的情況下，很難說哪個(gè)判斷是正確的。而且，還有法官的自由裁量權(quán)。但根據(jù)我們代理案件的經(jīng)驗(yàn)，法官在遇到“實(shí)際居住一年以上”的問題時(shí)，往往會(huì)聯(lián)系其他因素作為判斷是否應(yīng)認(rèn)定為“共同居住”的參考。這些因素總結(jié)如下

　　1、是否因?yàn)樯罾щy而在外居住。很多有使用權(quán)的老房子面積小，住戶多，家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜，很難滿足所有人的居住需求。所以有的人只能住在外面，或者自己買商品房或者租房。所以如果是因?yàn)樯罾щy住在外面，屬于71號(hào)文件規(guī)定的特殊情況，應(yīng)該作為合住。

　　2.是否因?yàn)榧彝ッ芏≡谕饷?。很多家庭因?yàn)榧彝ッ芏鵁o法共同生活。比如因家庭矛盾多次報(bào)警，因家庭矛盾在居委會(huì)、街道調(diào)解，甚至由法院處理，可以證明家庭矛盾的事實(shí)。如果真的是因?yàn)榧彝ッ?，?shí)際上無法生活，也符合71號(hào)通知規(guī)定的特殊情況。

　　3.是否是房屋原受讓人。原受讓人一般是房屋被收購時(shí)房屋分配表上記載的被分配人口，也就是說基于戶籍因素對(duì)房屋的收購做出了較大貢獻(xiàn)?！渡虾Ｊ懈呒?jí)人民法院公有住房居住權(quán)糾紛研討會(huì)紀(jì)要》中有明確規(guī)定，難以認(rèn)定原受讓人已喪失所分配房屋的居住權(quán)。

　　4.在房屋收購過程中做出了巨大貢獻(xiàn)。根據(jù)房屋來源，為取得被拆遷房屋的所有權(quán)或者使用權(quán)而進(jìn)行投資、出資或者其他重大出資的，不能輕易認(rèn)定為喪失被拆遷房屋居住權(quán)，從而喪失獲得拆遷分配補(bǔ)償利益的權(quán)利。

　　5.戶口遷入的時(shí)間和方式。如果是在房子里報(bào)的，還沒有遷出戶籍，那么法院在實(shí)踐中會(huì)給予應(yīng)有的考慮；如果是因?yàn)閷W(xué)習(xí)或者上學(xué)等原因而遷入戶口，可能會(huì)被認(rèn)為是幫助。

　　6.是租房還是借房子。如果你享受過福利分房，當(dāng)然在別處有房就不能談了。如果你沒有享受過，也沒有買過商品房，那你一直在租房或者租房，對(duì)法院判決的搬遷利益分配還是會(huì)有一定影響的。

　　7.探親一年以上連續(xù)居住或者間歇居住的，人民法院一般承認(rèn)前者，不承認(rèn)后者。連續(xù)穩(wěn)定的居住是判斷你是否有居住權(quán)的重要標(biāo)志。如果是間歇性探親回來住，或者因?yàn)檫^渡需要短期住，一般認(rèn)為貸宿關(guān)系是一種幫助性質(zhì)的。

　　8.房子的來源和我自己的關(guān)系。如果房屋來自直系親屬，例如支付購房款的祖父母或父母，或分配的房屋遺留下來的，則更有可能確定共同居住者；如果房子來自于旁系親屬，比如房子是叔叔或者姑父分配的，侄子的戶籍是后來搬進(jìn)來的，沒有實(shí)際居住地，那么法院找到共同居住人的可能性就小很多。

　　其次，關(guān)于舉證責(zé)任的分配以及如何證明。

　　根據(jù)證據(jù)規(guī)則，主張積極事實(shí)的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。假設(shè)對(duì)于一個(gè)有使用權(quán)的老房子，張三聲稱自己住過，李四聲稱張三沒住過，那么從法律上講，張三有義務(wù)證明自己確實(shí)住過被拆的房子。如果張三不能提供證據(jù)，那么他很可能要承擔(dān)不利的結(jié)果。

　　很多人認(rèn)為無法證明實(shí)際居住地，對(duì)此我們深表贊同。但是，既然法律有規(guī)定，就要盡力完成舉證。讀者可以試著從以下幾個(gè)方面考慮證據(jù)的收集:

　　1、居委會(huì)證明。一般來說，居委會(huì)的居住證對(duì)于確定是否實(shí)際居住是非常重要的，這不僅是因?yàn)榫游瘯?huì)最了解情況，也是因?yàn)樗男再|(zhì)，導(dǎo)致采用居委會(huì)的居住證效率很高。

　　2.類似的暫住證、居住證或者戶籍證明也可以作為證據(jù)提供。

　　3.如果居住期間繳納的水、電、煤賬單和繳納的公房租金賬單保留了原始憑證，還可以證明曾在爭(zhēng)議房屋居住過的客觀事實(shí)。

　　4.老鄰居的證詞。鄰居對(duì)房子的居住條件比較了解。如果他們?cè)敢獬鐾プ髯C，弄清生活狀況很重要。但是，根據(jù)規(guī)定，證人必須出庭作證。

　　上海財(cái)產(chǎn)房子拆遷糾紛律師  總之，“實(shí)際居住一年以上”是處理拆遷糾紛和分割拆遷資金案件的一個(gè)非常重要的因素。對(duì)這個(gè)問題的充分論證和說明，對(duì)于勝訴意義重大。希望本文對(duì)讀者有所幫助。

　　有相關(guān)建議可以私信。