寶山區(qū)顧村律師憶豆腐渣工程維權(quán)難

　　業(yè)主如何維權(quán)？

　　古典花園小區(qū)業(yè)主稱入住五年來，產(chǎn)權(quán)證一直沒有辦理，有關(guān)部門答復，該小區(qū)建設單位未組織該工程竣工驗收，質(zhì)檢部門也未接到建設單位關(guān)于該工程竣工驗收的書面通知。根據(jù)相關(guān)部門的答復結(jié)果來看，案涉小區(qū)建設單位很可能涉及到兩方面違約責任，一是交付不符合合同約定房屋，二是逾期辦證違約責任。

　　首先，從交付不符合合同約定房屋的角度，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規(guī)定，“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”《建設工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定，“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。”從上述規(guī)定可以看出，建設單位未組織竣工經(jīng)驗收的，業(yè)主可以拒絕收房。如果業(yè)主已經(jīng)實際收房的，很難再對建設單位提起逾期交房違約責任，且有的業(yè)主入住房屋已經(jīng)五年多，從時效方面看，也有可能超過訴訟時效，因此業(yè)主從交付不符合合同約定房屋的角度追究建設單位違約責任難度較大。

　　從逾期辦證角度來看，房屋交付使用后，根據(jù)房屋買賣合同約定，房屋交付后一定時間內(nèi)由開發(fā)商辦理初始登記，初始登記后，即具備辦理產(chǎn)權(quán)條件，再由業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)。現(xiàn)實情況中，逾期辦理產(chǎn)權(quán)主要原因是開發(fā)商未辦理竣工驗收備案導致無法辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，而本案中相關(guān)部門答復案涉小區(qū)未辦理產(chǎn)權(quán)是由于開發(fā)商未組織竣工驗收，并且質(zhì)監(jiān)站未收到建設單位竣工驗收申請，未進行竣工驗收備案。業(yè)主可根據(jù)合同約定從收房之日起到實際可以辦理產(chǎn)權(quán)之日止，主張逾期辦證違約責任，截止日一般法院認為是開發(fā)商辦理完畢竣工備案之日，特殊情況下，也可以從建設單位通知業(yè)主可以辦理產(chǎn)權(quán)之日。同樣，業(yè)主如果沒有其他證據(jù)證明未超過訴訟時效，那么主張的逾期辦證的違約金也可能根據(jù)時效計算有所減少。

　　責任如何承擔？

　　針對外墻保溫層脫落造成人身財產(chǎn)損害的責任承擔問題，上海段和段律師事務所大連辦公室房地產(chǎn)部做出以下分析：

　　1、如果房屋在保修期內(nèi)，根據(jù)建設部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條規(guī)定：“在保修期限內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位可向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償”，第十五條規(guī)定：“如因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，則由造成拖延的責任方承擔賠償責任”，從上述規(guī)定可以看出，在房屋保修期內(nèi)，由建設單位承擔修復責任，造成人身、財產(chǎn)損害的，由建設單位承擔賠償責任。

　　2、如果房屋超過保修期，根據(jù)《侵權(quán)責任法》第八十五條的規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權(quán)責任。”因為外墻面是小區(qū)的公共部分，應由小區(qū)物業(yè)公司承擔責任。類似案例如遼寧省沈陽市中級人民法院(2019)遼01民終12875號沈陽欣聯(lián)物業(yè)有限公司、郭雙物件脫落、墜落損害責任糾紛二審民事判決書中，法院認為由于脫落的外墻磚砸壞業(yè)主車輛，法院認定物業(yè)公司未能盡到對業(yè)主及時的提醒及注意義務，也并未及時清除危險因素，致使事故發(fā)生。而業(yè)主將車停放在小區(qū)消防通道范圍內(nèi)也有一定的過錯，故法院判決物業(yè)公司承擔60%的責任，業(yè)主承擔40%的責任。

　　3、若是建設單位交付存在質(zhì)量缺陷的房屋，而物業(yè)部門也未盡到管理維護義務。根據(jù)《侵權(quán)責任法》第十二條規(guī)定：“二人以上實施危及他人人身、財產(chǎn)安全的行為，其中一人或者數(shù)人的行為造成他人損害，能夠確定具體侵權(quán)人的，由侵權(quán)人承擔責任；不能確定具體侵權(quán)人的，行為人承擔連帶責任”，則由建設單位承擔主要責任，物業(yè)公司承擔相應的次要責任。類似案例如黑龍江省哈爾濱市中級人民法院(2016)黑01民終1075號哈爾濱西部地區(qū)開發(fā)建設有限責任公司與程培樓等物件脫落、墜落損害責任糾紛二審民事判決書中，法院認定責任比例為開發(fā)商承擔80%，物業(yè)公司承擔20%。

　   維修費用如何劃分？

　　古典花園小區(qū)居民表示，他們也聯(lián)系過小區(qū)物業(yè)，但物業(yè)表示，這屬于開發(fā)商的遺留問題，只能聯(lián)系開發(fā)商進行維修。之后，倒是有維修人員進行過修修補補，但根本問題沒有解決，針對此類事件的法律維權(quán)方案如下。

　　1、如果房屋在保修期內(nèi)發(fā)生問題，由建設單位無償修復。

　　2、如果房屋超過保修期，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十三條規(guī)定：“專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金”，第三條規(guī)定：“共用部位一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等”，可知，由物業(yè)公司負責修復。修復的費用可以從專項維修基金中開支。類似案例如遼寧省沈陽市中級人民法院(2015)沈中民二終字第2974號上訴人王海光與被上訴人沈陽惠特物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務合同糾紛一案二審民事判決書中，法院觀點為保修期滿后針對房屋外墻、屋頂?shù)裙灿貌课贿M行的大修、中修、更新等改造費用，應從維修專項資金中列支。

　　3、業(yè)主可否因外墻保溫層脫落拒絕繳納物業(yè)費的問題。由于外墻保溫層脫落與物業(yè)服務合同不是同一法律關(guān)系，以物業(yè)服務不到位為由拒絕繳納物業(yè)費，法院不予支持。類似案例如北京市第二中級人民法院(2018)京02民終4398號王允莉與北京和益行物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛二審民事判決書、重慶市銅梁區(qū)人民法院(2019)渝0151民初1657號重慶市錦天物業(yè)管理有限公司與王興春物業(yè)服務合同糾紛一審小額訴訟案件判決書等，這些案件表示法院觀點為根據(jù)物業(yè)服務合同，交納物業(yè)服務費是業(yè)主的義務，外墻保溫層脫落并不足以成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的理由。

　　如何避免維權(quán)發(fā)生？

　　1、找一個靠譜的開發(fā)商

　　說白了，靠譜的開發(fā)商就是看重品牌的開發(fā)商，認為品牌比錢重要的開發(fā)商，打算長期經(jīng)營的開發(fā)商，不希望自己有太多負面的開發(fā)商，出事兒后有人給你談有人給你解決的開發(fā)商，還有，肯定不會明著或暗著忽悠你的開發(fā)商。

　　2、購房者要認清現(xiàn)實，平和心態(tài)

　　花剛需盤的錢，就不要用改善盤的標準去要求，一個樓盤的品質(zhì)和成本不一樣，價格就不一樣，剛需盤和改善盤在綠化、外墻、裝修、用材、五金等方面都一定會有差距，所以交房之后你用9000元/平房子的標準去要求你花了6000元/平的房子是不合適，也不恰當。

　　但是也要求樓盤自身做到實事求是，不欺騙，不欺瞞，不用噱頭去提高購房者對樓盤的預期！

　　3、記得拍照和錄音、保存證據(jù)

　　樓盤的沙盤、廣告、承諾、樣板房等呈現(xiàn)給業(yè)主看的東西都是要負責任的，所以，購房者可以把樓盤承諾的東西拍照保存，以防萬一。

　　置業(yè)顧問的口頭承諾讓他白紙黑字簽名蓋章才會生效，你做的這一切在你的權(quán)益被傷害時，都可以作為證據(jù)來維護自己，希望大家都能養(yǎng)成這種意識。

　　4、關(guān)于簽署購房合同的重點注意事項

　　4.1. 售樓部應該有合同模板公示，這是政策要求。

　　4.2.仔細看合同上附的看戶型圖。

　　4.3.仔細看合同上寫明的戶型面積、套內(nèi)面積、公攤面積、陽臺數(shù)，計算一下得房率。

　　4.4.仔細看一下延期交房的補償金

　　4.5.仔細看一下你作為購房者的違約責任

　　4.6.仔細看一下裝修、交房標準和配套

　　4.7.承諾部分和合同未約定部分要求開發(fā)商給寫承諾書或補充協(xié)議

　　反正，你要記住，不是白紙黑字來約束的任何承諾都是浮云，無效！

 

　　我們又該如果維護自己的合法利益呢？

　　把交房變成業(yè)主維權(quán)的起點，是一件非常不愉快的事情，我們期待開發(fā)商和業(yè)主都能一起進步，盡量從源頭上去避免問題的發(fā)生。

　　1、要重視簽訂好合同。要求物業(yè)企業(yè)提供的服務內(nèi)容要明確，每一項服務內(nèi)容達到的服務標準要量化，比如說要求物業(yè)企業(yè)提供三級服務，公共樓道保潔每天清掃1次等。

　　2、要按照合同約定條款評判物業(yè)企業(yè)的服務是否到位。業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間是合同關(guān)系，業(yè)主評判物業(yè)企業(yè)的日常服務是否到位一定要依據(jù)合同，假如說合同約定物業(yè)企業(yè)每天清掃1次公共樓道，保潔人員按照約定做好了，就應當說物業(yè)企業(yè)該項服務到位，兩次清掃之間的公共衛(wèi)生需要業(yè)主自覺進行維護。

　　3、要明確維權(quán)責任人。明晰責任是業(yè)主維權(quán)的前提，業(yè)主在維權(quán)前一定要知道維權(quán)的對象。有的常因開發(fā)商遺留問題、未辦理產(chǎn)權(quán)證、個人財產(chǎn)受損等原因與物業(yè)企業(yè)發(fā)生沖突，這些都不是物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，不屬于物業(yè)企業(yè)的職責范圍。四是要理性維權(quán)?？傊?，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間發(fā)生的矛盾糾紛要盡量通過雙方協(xié)商解決，雙方協(xié)調(diào)不了的可以到小區(qū)所在地的區(qū)縣物業(yè)辦申請調(diào)解，還可以依法向法院提起訴訟。上海房產(chǎn)訴訟律師