徐匯零陵路律師談承租企業(yè)與征收拆遷關(guān)系

　　法律程序問題。

　　基本上涉及到兩個(gè)民事訴訟程序。一個(gè)是起訴承租方，要求騰房。由于房屋土地遇到拆遷，所以起訴要求騰出現(xiàn)有租賃房屋，這是解除租賃合同或者租賃合同到期騰房之訴。還有一個(gè)是分割。如果征收方和房東已經(jīng)把你的利益，包括停產(chǎn)停業(yè)損失、附屬物、機(jī)器設(shè)備等，已經(jīng)被簽進(jìn)合同里了，就可以起訴房東要求分割補(bǔ)償利益。實(shí)踐當(dāng)中還有一種不常見情形，如果拆遷方和房東簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，拆遷方可能會(huì)共同起訴承租方和房東要求騰房，因?yàn)槌凶夥绞菍?shí)際占有人，房東是房屋所有權(quán)人。前兩種法律程序，即租賃合同之訴和分割之訴在實(shí)踐中比較常見。

　　拆遷法律關(guān)系問題。

　　征收公告的時(shí)點(diǎn)必須是在承租方合法承租期限之內(nèi)，比如承租人的承租期限到6月1號(hào)，拆遷公告的發(fā)布日期是5月29號(hào)，哪怕是5月30號(hào)，也是在承租關(guān)系期內(nèi)發(fā)生的，這樣就可以以利害相關(guān)人的身份確認(rèn)承租人是因拆遷所導(dǎo)致?lián)p失的主體。徐匯零陵路律師如果發(fā)生在6月1號(hào)之后，雙方合同關(guān)系已經(jīng)終止，承租關(guān)系不復(fù)存在，那么合同關(guān)系之外的拆遷就與承租人沒有實(shí)際關(guān)系了。

　　補(bǔ)償項(xiàng)目問題。

　　承租人是實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，是除了土地和廠房之外的實(shí)際添附者，甚至有些承租戶在原租賃的廠房基礎(chǔ)上自行擴(kuò)建，那他就是擴(kuò)建部分的所有權(quán)人，因此能夠獲得擴(kuò)建部分的補(bǔ)償。這種情況的前提是承租方?jīng)]有放棄承租關(guān)系中的利益。有些出租方在進(jìn)行出租時(shí)會(huì)和承租方就此問題進(jìn)行商談——如果遇到拆遷，那么擴(kuò)建部分屬于出租方的——如果承租方放棄了自己的利益，那么這部分就不屬于他了。另外，承租方所添附附屬物的補(bǔ)償應(yīng)歸于承租方，一次性停產(chǎn)停業(yè)損失也應(yīng)該屬于實(shí)際經(jīng)營(yíng)的承租方。在此著重強(qiáng)調(diào)，在要求一次性停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候，承租方的營(yíng)業(yè)注冊(cè)地必須在這個(gè)地方，因?yàn)閺暮戏ń嵌葋碇v，如果不能證明在這個(gè)地方存在營(yíng)業(yè)行為，那怎么會(huì)因拆遷導(dǎo)致停產(chǎn)停業(yè)損失呢？這樣邏輯關(guān)系就講不通了，徐匯零陵路律師所以說承租方的營(yíng)業(yè)注冊(cè)地必須在此。此外搬遷費(fèi)（搬可移動(dòng)的附屬物、機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)的附屬設(shè)施等都屬于搬遷費(fèi)）、一次性不可搬遷的機(jī)器設(shè)備附屬物、重置費(fèi)和其他可能在拆遷中可以獲得的獎(jiǎng)勵(lì)，承租人都權(quán)獲得，只是最后不一定百分之百全獲得。實(shí)踐當(dāng)中有個(gè)概念，出租的行為也是房東，即出租方的一種經(jīng)營(yíng)行為，前提是必須取得出租許可，有些時(shí)期鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦都辦理這種出租許可證。出租方有完整的出租許可證，就可以被作為一種經(jīng)營(yíng)行為，所以在停產(chǎn)停業(yè)損失這方面，也應(yīng)該給出租方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，這就可能會(huì)出現(xiàn)出租方和承租方之間的補(bǔ)償分割問題。

　　主體資格問題。

　　在我國(guó)的《拆遷管理?xiàng)l例》和2011年之后的案例中確實(shí)表明，只有房屋的所有權(quán)人才是被征收人，承租人只能以利害相關(guān)人論定。也就是說從主體資格上，承租人沒有被拆遷人的主體資格，只是與拆遷有利害關(guān)系的民事主體。在主體資格方面，承租人與房屋的所有權(quán)人相比具有一定瑕疵，而且在實(shí)踐當(dāng)中，征收方也不針對(duì)房屋的承租主體。但可以經(jīng)過一些法律程序，努力讓征收方把你認(rèn)定為拆遷過程中具有一定主體地位資格的人，然后單獨(dú)談補(bǔ)償，這是一種最佳的狀態(tài)。上海律師事務(wù)所