嘉定律師教你如何“拯救”集體土地上被拆遷的“家”

　　近年來，隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，集體土地上的拆遷引發(fā)的矛盾日益尖銳，損害拆遷戶利益的惡性事件時(shí)常發(fā)生。當(dāng)《限期拆除通知書》送達(dá)、當(dāng)挖掘機(jī)轟鳴而來，我們?nèi)绾握茸约旱摹凹摇薄旅妫?a href="/jdlvshi">嘉定律師師帶您“保衛(wèi)家園”，睜大眼睛看仔細(xì)了!

　　第一：弄清楚狀況

　　面對征地拆遷，首先要弄清楚房屋下的集體土地是否被征收。京平拆遷律師發(fā)現(xiàn)被遷拆戶在認(rèn)定自家的集體土地是否被征收的時(shí)候，都是以村里張貼的“明白紙”、“告知書”、“致……一封信”或者相關(guān)人員的通知等為依據(jù)，這顯然是不準(zhǔn)確的。

　　集體土地征收有嚴(yán)格的作出、批準(zhǔn)、公布程序。征收土地的公告應(yīng)當(dāng)張貼在被征地所在村，拆遷戶可據(jù)此判斷自家的集體土地是否被征收。

　　根據(jù)《土地管理法》、《征用土地公告辦法》等相關(guān)規(guī)定，有權(quán)批準(zhǔn)征收集體土地的為國務(wù)院和省級政府，在作出征地批準(zhǔn)文件并下發(fā)給被征收土地所在地的市、縣級人民政府之后，市、縣級人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)張貼征地公告，公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下四個(gè)方面：

　　(一)征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途

　　(二)被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積

　　(三)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑

　　(四)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙?、地點(diǎn)。

　　第二：了解拆遷補(bǔ)償

　　拆遷補(bǔ)償是房屋拆遷補(bǔ)償案件的核心，也是被遷拆人最為關(guān)心的一個(gè)問題。那么，到底拆遷補(bǔ)償如何構(gòu)成?該怎么計(jì)算?話不多說，往下看：

　　集體土地上房屋的補(bǔ)償，目前沒有直接的法律依據(jù)，主要依據(jù)《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》，此外，征收集體土地上房屋的補(bǔ)償雖不能直接適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，但可以參照。具體分為以下幾個(gè)方面：

　　1、土地的補(bǔ)償：由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。但在實(shí)踐中，如果參照耕地的標(biāo)準(zhǔn)來確定費(fèi)用，確實(shí)較低。因此，國土資源部要求制定征地區(qū)片綜合地價(jià)，此地價(jià)兩到三年調(diào)整一次，可以查詢參考最新的，但隨著時(shí)間的推移與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有些區(qū)片地價(jià)已經(jīng)變得落后與不合理，因此，可以利用“不降低原有生活居住水平”來衡量補(bǔ)償是否合理。

　　2、被拆遷房屋的補(bǔ)償：可以選擇貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換，也可以選擇兩種方式相結(jié)合。貨幣補(bǔ)償不得低于重置成本價(jià);產(chǎn)權(quán)置換，均為同區(qū)位最低拆一還一。

　　3、其他補(bǔ)償：拆遷辦應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償拆遷戶搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡時(shí)期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過渡期逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　第三：協(xié)商不成早維權(quán)

　　首先，要有堅(jiān)定的拆遷維權(quán)的信心。在協(xié)商過程中，對自己的維權(quán)行為猶猶豫豫，沒有斗爭勇氣的人，很難爭取到合理的拆遷補(bǔ)償。拆遷戶要對自己的維權(quán)行為有信心，不被相關(guān)部門頻繁宣傳、威逼利誘等攻勢影響。

　　其次，多聽少說，不要輕易報(bào)價(jià)。關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)膱?bào)價(jià)要掌握時(shí)機(jī)和火候，在一個(gè)合適的時(shí)機(jī)才能報(bào)價(jià)，不要讓相關(guān)部門較早的知道底線。

　　再者，和氣協(xié)商，勿激化矛盾。在協(xié)商時(shí)，如果拆遷戶的合法要求被拒絕，拆遷戶也應(yīng)依法提出合理主張，說話要和氣，勿激化矛盾。

　　第四：注意維權(quán)時(shí)效性

　　以目前的法律法規(guī)不難看出，立法者已經(jīng)盡力在維護(hù)失去土地、失去房屋的人們的合法權(quán)益。但法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺的人。我們應(yīng)該在法律確定的期限內(nèi)去依法維權(quán)，很多人都認(rèn)為，協(xié)議不簽字、文件不簽收、等要拆了請拆遷律師介入維權(quán)就行。

　　《行政強(qiáng)制法》明確規(guī)定：當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不履行行政決定的，沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)的行政機(jī)關(guān)可以自期限屆滿之日起三個(gè)月內(nèi)，依照本章規(guī)定申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　嘉定律師再次提醒，協(xié)商階段是最佳的拆遷維權(quán)時(shí)機(jī)。切勿一拖再拖，拖到喪失良機(jī)、拖到失去家園，到時(shí)嘉定律師只能表示同情。