虹口四川北路律師應(yīng)對(duì)購(gòu)房臨時(shí)加價(jià)房東行為

　　房東反悔，臨時(shí)加價(jià)案例

　　2019年，家住衢州的涂偉程經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，決定以220萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)安樂(lè)發(fā)的房子。簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》的當(dāng)天，涂偉程便支付了5萬(wàn)元定金。兩個(gè)月后，涂偉程終于辦齊了各項(xiàng)手續(xù)，而安樂(lè)發(fā)提出，因?yàn)榉课輧r(jià)格上漲，要至少加價(jià)5萬(wàn)元才賣(mài)，不然雙方就解除合同。

　　涂偉程不同意，將其訴至衢州市柯城區(qū)人民法院，要求解除雙方簽訂的合同，同時(shí)要求對(duì)方雙倍返還定金10萬(wàn)元并賠償房屋差價(jià)損失25萬(wàn)元，合計(jì)35萬(wàn)元。安樂(lè)發(fā)卻認(rèn)為，房屋是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，自己簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)未取得妻子同意，現(xiàn)在妻子不同意出售房屋，兩人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，無(wú)法履行合同，僅同意返還涂偉程5萬(wàn)元定金。
 

　　法院審理

        因安樂(lè)發(fā)明確表示拒絕履行合同，現(xiàn)涂偉程訴請(qǐng)解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，具有事實(shí)與法律依據(jù)。因安樂(lè)發(fā)不履行合同義務(wù)，涂偉程變賣(mài)原有房產(chǎn)后，未能實(shí)現(xiàn)重新購(gòu)置房產(chǎn)的目的。經(jīng)評(píng)估，該時(shí)間案涉房產(chǎn)價(jià)格為238萬(wàn)元，比合同約定的成交價(jià)高出18萬(wàn)元?，F(xiàn)由于房?jī)r(jià)變化等因素，增加涂偉程今后購(gòu)房成本，造成涂偉程損失18萬(wàn)元。　

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，涂偉程與安樂(lè)發(fā)簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》系雙方真實(shí)意思，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)。涂偉程依約向安樂(lè)發(fā)支付定金后，安樂(lè)發(fā)未在約定期限內(nèi)履行房屋過(guò)戶手續(xù)，顯屬違約。最終，法院判決解除雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，被告安樂(lè)發(fā)返還原告涂偉程定金5萬(wàn)元并賠償涂偉程損失18萬(wàn)元，共計(jì)23萬(wàn)元。虹口四川北路律師目前，該判決已生效。

　　房?jī)r(jià)上漲，房東反悔怎么辦？

　　虹口四川北路律師房屋買(mǎi)賣(mài)合同系買(mǎi)賣(mài)雙方在自愿、平等基礎(chǔ)上達(dá)成的契約，一旦達(dá)成，各方均應(yīng)嚴(yán)格遵守。如果本已達(dá)成協(xié)議，房東卻因房?jī)r(jià)上漲反悔，那么房東需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　相關(guān)法條

　　民法典第五百八十四條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。

　　民法典第五百八十八條第一款：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。根據(jù)民法典規(guī)定，定金罰則和違約金不能同時(shí)適用。

 

　　夫妻一方私自簽約賣(mài)房，合同是否有效？

　　夫妻一方未經(jīng)另一方同意，擅自將夫妻共同房產(chǎn)出售，可能涉及以下法律點(diǎn)：

　　一、無(wú)權(quán)處分不等于合同無(wú)效。根據(jù)民法典第597條第1款規(guī)定，因出賣(mài)人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買(mǎi)受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。

　　如果丈夫未經(jīng)妻子同意，擅自將夫妻共同房產(chǎn)出售，系無(wú)權(quán)處分，但買(mǎi)方屬于善意購(gòu)買(mǎi)，且支付了合理價(jià)格，因此《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效，丈夫應(yīng)向買(mǎi)方承擔(dān)不能過(guò)戶的違約責(zé)任。

　　二、合同有效不等于物權(quán)變動(dòng)。根據(jù)民法典第311條規(guī)定，購(gòu)房者善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，才能取得該房屋的所有權(quán)。否則，雖然《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效，合同雙方也只是債權(quán)行為，并不能基于此強(qiáng)制要求未簽訂合同的其他房屋共有權(quán)人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　虹口四川北路律師如果丈夫擅自簽訂了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，但妻子不配合過(guò)戶，買(mǎi)方依然無(wú)法獲得房屋產(chǎn)權(quán)，合同雖然有效，但只在賣(mài)方（丈夫）和買(mǎi)方之間有約束力，妻子并無(wú)配合過(guò)戶的合同義務(wù)。夫妻共同房產(chǎn)是家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，也是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上常見(jiàn)的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的。買(mǎi)方對(duì)房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)、是否存在其他共有人要核實(shí)準(zhǔn)確，如屬于共有財(cái)產(chǎn)的，要求夫妻雙方或者其他所有權(quán)人共同在合同上簽字。上海房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛律師事務(wù)所