上海房產(chǎn)糾紛的律師解析自家花園成了公共綠地是否算違約

　　買房時(shí)，開發(fā)商承諾“買一樓送花園”，可驗(yàn)房時(shí)，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)，所謂的“私人花園”竟是公共綠地……

　　花園打了水漂，業(yè)主可以退房退款嗎？上海房產(chǎn)糾紛的律師以案例解答，一起業(yè)主因開發(fā)商無法交付一樓花園而要求退房退款的案件起訴至法院，舟山市中級(jí)人民法院二審審結(jié)該案。

　　2018年1月初，李某夫婦倆到舟山東港某樓盤看房，想買一套舒適度高、適合養(yǎng)老的房子自住。售樓處業(yè)務(wù)員了解夫妻倆的需求后，推薦了一樓房屋前附帶綠地花園的部分戶型，稱花園使用權(quán)歸一樓業(yè)主所有。

　　李某夫婦對(duì)這個(gè)戶型很滿意，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，李某夫婦還與房地產(chǎn)公司簽訂了《一樓花園使用協(xié)議》，載明“該幢一樓所屬陽臺(tái)外草坪花園使用權(quán)歸一樓業(yè)主所有（無產(chǎn)權(quán)），該花園不屬于小區(qū)公共綠化設(shè)施，花園外圍由籬笆綠化帶與小區(qū)公共綠化設(shè)施隔離。”

　　2020年一月，李某夫婦收到了交房通知。然而，驗(yàn)房時(shí)，夫妻倆卻發(fā)現(xiàn)，他們所購的一樓房屋陽臺(tái)并未開設(shè)通往花園的通道。夫妻倆提出質(zhì)疑，但房地產(chǎn)公司對(duì)此含糊其辭。夫妻倆很氣憤，拒絕交房。
 

　　同年4月中旬，李某為弄清事實(shí)，向舟山市自然資源和規(guī)劃局咨詢案涉房屋外花園的使用權(quán)等事宜。

　　本以為簽了補(bǔ)充協(xié)議，花園使用權(quán)是板上釘釘了，不曾想到頭來協(xié)議竟成了一紙空文，李某夫婦經(jīng)與房地產(chǎn)公司多次協(xié)商未果后，2020年6月，夫妻倆向舟山市普陀區(qū)人民法院提起訴訟，要求退房退款。

　　法院一審審理認(rèn)為，雙方關(guān)于一樓花園的約定，應(yīng)當(dāng)視為房屋買賣合同內(nèi)容。房地產(chǎn)公司在未取得專屬綠地審批及其他業(yè)主的同意下，向李某允諾公共綠地的專屬使用權(quán)，致使該約定最終無法履行，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　普陀法院認(rèn)為，李某夫婦無法使用一樓花園，勢必影響其對(duì)案涉房屋的整體評(píng)價(jià)和居住體驗(yàn)，其以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除購房合同符合法律規(guī)定，法院予以支持，判決雙方解除商品房買賣合同，房地產(chǎn)公司退還李某夫婦購房款、車位費(fèi)及相關(guān)利息共計(jì)190余萬元。

　　房地產(chǎn)公司不服，提起上訴。舟山中院二審維持原判。

　　上海房產(chǎn)糾紛的律師提醒：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第274條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。

　　可見，小區(qū)綠地屬建筑區(qū)劃內(nèi)的公共部分，原則上由業(yè)主共有，單個(gè)業(yè)主一般不能通過協(xié)議方式享有綠地的專有權(quán)。但也存在例外情形，即“明示屬于個(gè)人”，“明示”必須符合以下二項(xiàng)要件：其一為綠地規(guī)劃必須經(jīng)過規(guī)劃部門事先批準(zhǔn)；其二為在銷售商品房時(shí)，其他業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道綠地按照規(guī)劃和合同約定屬于業(yè)主個(gè)人專有。

　　因此，消費(fèi)者在購買附綠地的商品房時(shí)，首先需了解綠地規(guī)劃屬性，該綠地是否經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)專屬于特定房屋；其次需確認(rèn)開發(fā)商是否以合同約定等方式明確該綠地專屬于特定房屋附屬；最后也需明確開發(fā)商是否以銷售廣告、合同或其他有效方式告知其他業(yè)主該綠地屬個(gè)人專有使用。