開發(fā)商交付的商品房層高縮水，你可以這樣獲得賠償

　　上海房屋糾紛律師案情簡介：

　　2006年4月李某與北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房預售合同》，約定李某購買該公司在北京朝陽的一處商業(yè)用房，房屋面積30平，層高4.2米，總價款310036元。2007年6月李某如約收房，但經(jīng)實際測量發(fā)現(xiàn)層高只有3.8米，實際層高與合同約定的層高少了整整40厘米，后李某將開發(fā)商訴至法院要求開發(fā)商賠償其因層高縮水造成的損失49753.34元和因商鋪公共購物環(huán)境整體品質下降導致的業(yè)主經(jīng)濟利益損失40000元。開發(fā)商辯稱合同寫的層高數(shù)字是工作人員筆誤造成，合同沒有約定層高縮水的違約責任，且不影響李某使用房屋，故不同意賠償。

　　法院判決：

　　經(jīng)審理法院并未采納開發(fā)商的抗辯理由，認定開發(fā)商實際交付與約定不一致已構成違約，故判決開發(fā)商向李某賠償7%購房款即21702.5元，駁回了李某其他訴訟請求。

　　律師評析：

　　上述案件中李某起訴賠償?shù)挠嬎惴绞絽⒄盏氖敲娣e差的賠償計算方法但并沒有被法院所采納，開發(fā)商明顯構成違約需要承擔相應的違約責任，因合同沒有約定層高縮水的違約責任，法院在較為合理的范圍內判決開發(fā)商應承擔的賠償數(shù)額。對于這類層高縮水問題建議購房人通過鑒定方式向開發(fā)商要求索賠，在起訴前或訴訟中委托鑒定機構對同地段符合約定層高的房屋和層高縮水的房屋進行估價鑒定，以此確定損失額要求開發(fā)商賠償。

　　分析案例之前，咱們先說明一下什么是層高。按照國家規(guī)定，層高是指上下兩層樓面或者樓面與地面之間的垂直距離。這么講有點拗口，簡單說，層高就是室內的凈高加上樓板的厚度。

　　有了這個知識咱們再來分析案情，根據(jù)有關規(guī)定3米8的層高，確實已經(jīng)高于國家的標準了，現(xiàn)在問題的關鍵就是，這是否能夠成為開發(fā)商免責的理由呢？當然不行，因為這個標準是房屋設立的最低標準，開發(fā)商的房屋達不到這個標準，就要承擔相應的行政責任。

　　而業(yè)主與開發(fā)商在購房合同中，明確約定了房屋的層高，合同對雙方都具有約束力，那么開發(fā)商交付給業(yè)主的房屋，就不僅要應當符合國家的標準，而且要符合合同中對層高的約定，業(yè)主購買的房屋層高嚴重縮水，所以開發(fā)商必須對業(yè)主承擔相應的違約責任。

　　那么問題來了，因為房屋已經(jīng)建成了，扒了重建顯然是不現(xiàn)實的，那又該如何維護自己的權益呢？

　　首先，咱們應該先看合同有沒有關于層高，如果縮水怎么辦這樣的約定，如果有那就按約定辦，如果沒有就要按照以下的方式來解決：

　　第一種：按照層高縮水的比例或者體積縮水的比例賠償，賠償額等于層高或者體積縮水的比例乘以房款。

        第二種：比照面積縮水的處理方法。上期咱們講過，先算出啊實際層高與合同約定層高的誤差比例，如果層高縮水超過3%，那么業(yè)主可以請求解除合同，開發(fā)商應當返還已經(jīng)支付的購房款和相應的利息。

　　如果繼續(xù)履行合同，那3%以內的部分按照合同約定據(jù)實結算，多付的購房款以及利息的，由開發(fā)商返還給業(yè)主，而誤差超過3%的部分的購房款，應該由開發(fā)商雙倍返還給業(yè)主。

　　最后一種：法院根據(jù)自由裁量權合理確定賠償金額。根據(jù)以往公布的案例，大多類似案件，法院都采用了最后一種方法，就是根據(jù)房屋凈高的差額，凈高影響到的使用面積，或者說房屋轉讓價值受的影響等等綜合因素，酌情給予一定金額的補償。

　　在這里我提醒大家，如果您購買的房屋遇到了層高縮水的情況，即使合同沒有約定解決辦法，仍然應當積極維護自己的權益，最好是在簽訂合同的時候，跟開發(fā)商在合同中對層高縮水問題，做出違約責任的明確約定，防止出現(xiàn)糾紛之后給自己帶來不必要的麻煩。上海房屋糾紛律師