動(dòng)遷律師事務(wù)所 上海 拆遷律師拆遷打官司 上海

　　上海動(dòng)遷律師事務(wù)所 上海 拆遷律師拆遷打官司 首選上海市華天成律師事務(wù)所
                                      《上海市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理暫行辦法》(下稱《集體辦法》)

　　補(bǔ)償方式：

　　貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　集體土地房屋拆遷同樣有兩種補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，可供被拆遷人選擇。

　　■選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷房屋合法建筑面積小于或等于230㎡的，按實(shí)確認(rèn)安置面積;合法建筑面積大于230㎡的，按230㎡確認(rèn)安置面積。每戶在確認(rèn)的安置面積基礎(chǔ)上可以向上靠戶型增加10㎡，跨戶型可以增加20—40㎡。被拆遷房屋的合法建筑面積超過(guò)230㎡的部分，不安置住房，按照房屋重置價(jià)格結(jié)合成新2.5—3倍的范圍內(nèi)給予補(bǔ)償。

　　其中，重置價(jià)格是根據(jù)目前房屋的估價(jià)，按照年限、成新推算出過(guò)去的價(jià)格，乘以2.5-3倍。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，一般集體土地房屋重置價(jià)格后約為 650元/平方米，再乘以2.5-3倍。這樣算下來(lái)，這部分的補(bǔ)償約為2000元/平方米。

　　■選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，需要提出書面申?qǐng)，經(jīng)所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處審核同意后，給予貨幣補(bǔ)償。補(bǔ)償金額，原合法住宅房屋面積在 230㎡以內(nèi)的，貨幣補(bǔ)償安置款為安置房?jī)r(jià)格減去安置房重置價(jià)格與被拆遷房屋重置價(jià)格結(jié)合成新的差價(jià)，乘以被拆遷合法房屋的建筑面積。被拆遷人原合法房屋面積超過(guò) 230㎡的，超出部分按照房屋重置價(jià)格結(jié)合成新2.5—3倍的范圍內(nèi)給予補(bǔ)償。

　　鼓勵(lì)被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償，對(duì)住宅房屋全部選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模凑肇泿叛a(bǔ)償?shù)慕痤~增加20%的補(bǔ)償款。

　　同樣規(guī)定“55平方米”保障房標(biāo)準(zhǔn)

　　《集體辦法》同樣規(guī)定了“55平方米”的保障住房標(biāo)準(zhǔn)。即被拆遷人僅有一處住宅，拆遷面積小于安置房最小戶型55㎡，且又無(wú)力支付購(gòu)房款的，經(jīng)所在地鄉(xiāng) (鎮(zhèn))人民政府或街道辦事處審核同意后，由拆遷人提供一套建筑面積不小于55㎡的拆遷安置房給予安置，但不得跨戶型安置，55㎡以內(nèi)不結(jié)算差價(jià)。

　　另外，拆遷住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬家費(fèi)和固定設(shè)施移裝費(fèi)。對(duì)固定設(shè)施確實(shí)不可以移裝的，應(yīng)按現(xiàn)行價(jià)格支付給被拆遷人初裝費(fèi)。拆遷非住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬遷費(fèi)用和固定設(shè)備移裝費(fèi)用。因拆遷造成非住宅房屋的被拆遷人停業(yè)、停產(chǎn)等損失的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷補(bǔ)償總額10%—20%的范圍，向被拆遷人支付停業(yè)、停產(chǎn)一次性補(bǔ)助費(fèi)。

　　5類情況不予補(bǔ)償

　　新辦法規(guī)定，以下5種情況不予補(bǔ)償安置：

　　1.違章建筑;

　　2.逾期的臨時(shí)建筑或者臨時(shí)建筑在建筑規(guī)劃許可證中載明因城市建設(shè)需要時(shí)無(wú)條件拆除的;

　　3.已建新房應(yīng)拆除而未拆除的舊房;

　　4.《集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)通知書》公告后被拆遷人進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建或者突擊裝修裝飾部分;

　　5.拆遷租賃(借)住宅用房的承租人。

　　上海動(dòng)遷律師事務(wù)所提 醒

　　正在拆遷的不適用新辦法

　　兩個(gè)新拆遷管理辦法于11月15日實(shí)施，那么正在實(shí)施的拆遷項(xiàng)目是否使用新辦法呢?對(duì)此，有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，不適用。

　　據(jù)介紹，兩個(gè)辦法均明文規(guī)定：“本辦法自2009年11月15日起施行，11月15日前已實(shí)施的拆遷項(xiàng)目，按原政策執(zhí)行。”也就是說(shuō)，新拆遷管理辦法適用于2009年11月15日后新批準(zhǔn)、實(shí)施的拆遷項(xiàng)目，另外，自從新辦法實(shí)施，原《上海市市區(qū)房屋拆遷管理暫行辦法》及補(bǔ)充意見同時(shí)廢止。

　　海公布城市舊區(qū)改造新政策 動(dòng)遷須征詢民意

　　中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲17日來(lái)到閘北區(qū)，實(shí)地察看城市舊區(qū)改造情況。俞正聲在調(diào)研時(shí)指出，上海不能一邊是高樓大廈，一邊是危棚簡(jiǎn)屋。我們要堅(jiān)持執(zhí)政為民的宗旨，花大力氣解決群眾的居住困難，全心全意做好這項(xiàng)工作。要將推進(jìn)城市舊區(qū)改造作為促進(jìn)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需、改善民生的重要途徑;要?jiǎng)?chuàng)新機(jī)制和方法，通過(guò)公開透明來(lái)保證公正，依靠廣大群眾的力量，解決動(dòng)拆遷難題，確保舊區(qū)改造順利進(jìn)行。

　　閘北區(qū)是上海危棚簡(jiǎn)屋最密集的城區(qū)之一。17日下午，俞正聲和市委常委、市委秘書長(zhǎng)丁薛祥先后察看了鐵路上海站北廣場(chǎng)動(dòng)遷基地以及橋東二期舊區(qū)改造基地，在徐家宅支路居民家中，俞正聲關(guān)切地詢問(wèn)居民的住房面積、生活配套設(shè)施、家庭收入，詳細(xì)了解居民看病就醫(yī)、子女就學(xué)就業(yè)等情況。

　　在隨后舉行的座談會(huì)上，俞正聲聽取了有關(guān)動(dòng)遷單位、居委會(huì)等基層單位的情況介紹。俞正聲指出，舊區(qū)改造涉及群眾的切身利益，各級(jí)政府要高度重視、大力推進(jìn)舊區(qū)改造，真心實(shí)意幫助群眾解決居住困難，改善居住條件和生活水平。要把解決群眾的民生問(wèn)題與解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求結(jié)合好，要用新辦法新機(jī)制推進(jìn)舊區(qū)改造，把商業(yè)性住房開發(fā)和保障性住房開發(fā)區(qū)分開來(lái)，大力建設(shè)舊區(qū)改造配套動(dòng)遷房基地。

　　俞正聲指出，推進(jìn)舊區(qū)改造，做好動(dòng)拆遷工作，要在保持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性的同時(shí)，創(chuàng)新機(jī)制和辦法，讓動(dòng)拆遷工作置于群眾和社會(huì)的監(jiān)督之下，每一步工作都要做到有案可查，經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)。要處理好危房改造和社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)系，通過(guò)聽證、征詢等辦法，保障大多數(shù)群眾的利益，讓大多數(shù)群眾滿意;依靠大多數(shù)群眾的支持，做好動(dòng)拆遷工作。要區(qū)別情況，認(rèn)真細(xì)致做好有關(guān)工作，在堅(jiān)持政策的同時(shí)，設(shè)身處地為群眾著想，幫助動(dòng)遷居民解決遇到的實(shí)際困難。

　　俞正聲指出，市區(qū)有關(guān)部門要加緊做好舊區(qū)改造動(dòng)拆遷房生活配套設(shè)施的建設(shè);街道、居委會(huì)要發(fā)揮組織優(yōu)勢(shì)，不厭其煩，登門入室，耐心細(xì)致地向群眾做好政策的宣傳工作，獲得廣大群眾的擁護(hù)和支持，一起做好舊區(qū)改造工作。

　　中心城9個(gè)區(qū)開建就近安置房

　　■數(shù)磚頭加套型保底

　　確定一個(gè)居住面積底線

　　今年2月，市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市舊區(qū)改造工作的若干意見》(下簡(jiǎn)稱《意見》)，其中，在“積極探索舊區(qū)改造新機(jī)制”一項(xiàng)，《意見》指出，“居住房屋拆遷補(bǔ)償安置試行以被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)，增加一定的價(jià)格補(bǔ)貼和套型面積補(bǔ)貼的辦法。 ”

　　解讀：這樣的安置方式有別于過(guò)去單純 “數(shù)人頭”、 “數(shù)磚頭”，甚至是 “數(shù)磚頭加數(shù)人頭”的辦法。過(guò)去上海的舊區(qū)改造，動(dòng)拆遷大多以 “數(shù)磚頭”為主。

　　如果“數(shù)磚頭”也不能解決居民的住房困難，就要進(jìn)行“套型保底”，也就是說(shuō)起碼要給居民確定一個(gè)居住面積底線，通俗地講，這是一種“數(shù)磚頭加套型保底”的辦法。

　　新的拆遷補(bǔ)償安置機(jī)制底下，動(dòng)拆遷居民所拿到的 “被拆除居住房屋價(jià)值補(bǔ)貼”，等于以被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為 “評(píng)估價(jià)格”，以及 “面積補(bǔ)貼”、 “價(jià)格補(bǔ)貼”三者之和。

　　其中，同一動(dòng)拆遷基地中，各權(quán)證戶的 “面積補(bǔ)貼”均等同;而就 “價(jià)格補(bǔ)貼”，房管部門有一套專門的計(jì)算公式，該公式中的系數(shù)由各區(qū)依據(jù)動(dòng)拆遷基地的具體情況制定。

　　■事前征詢民意制度

　　達(dá)到規(guī)定比例才能實(shí)施動(dòng)遷

　　《意見》指出，要“擴(kuò)大舊區(qū)改造事前征詢制度試點(diǎn)。在試點(diǎn)地塊啟動(dòng)改造前，按照市建設(shè)交通委、市住房保障房屋管理局制定的舊區(qū)改造事前征詢制度的規(guī)定，開展兩輪征詢，充分聽取市民群眾對(duì)舊區(qū)改造意見。 ”

　　“第一輪，征詢改造區(qū)域居民意愿，同意改造戶數(shù)超過(guò)規(guī)定比例，辦理地塊改造前期手續(xù);第二輪，征詢居民房屋拆遷補(bǔ)償安置方案意見，在一定時(shí)間內(nèi)，簽訂附生效條件的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的居民戶數(shù)超過(guò)規(guī)定比例，進(jìn)入實(shí)施改造階段。 ”

　　解讀：上海市舊區(qū)改造的對(duì)象主要是二級(jí)以下舊里。目前，中心城區(qū)二級(jí)以下舊里還有980多萬(wàn)平方米，居住條件十分艱苦，它們多集中在兩個(gè)區(qū)域——

　　一個(gè)是蘇州河、黃浦江北線以北的區(qū)域，這片區(qū)域通常被稱之為“北三區(qū)”，即虹口、楊浦、閘北;另一個(gè)是老城廂，即原來(lái)的南市區(qū)，現(xiàn)為黃浦區(qū)所轄。

　　上世紀(jì)90年代至今，全市共拆除危舊房7000多萬(wàn)平方米，約120萬(wàn)戶家庭改善了居住條件。同時(shí)，上海舊區(qū)改造任務(wù)仍然非常艱巨，且舊改推進(jìn)至今，不少二級(jí)以下舊里已成為難啃的“硬骨頭”。

　　在此背景下，“事前征詢制度”應(yīng)運(yùn)而生。只有同意實(shí)施舊區(qū)改造、同意改造方案的居民達(dá)到一定比例，且在一定期限內(nèi)簽約率達(dá)到規(guī)定比例(原則上不低于三分之二，具體由區(qū)政府根據(jù)實(shí)際情況確定)，協(xié)議正式生效，開始實(shí)施拆遷;簽約率達(dá)不到約定比例的，中止改造。

　　■增加就近安置方式

　　盡可能建小戶型就近安置房

　　《意見》指出，舊區(qū)改造要“實(shí)行多種安置方式。在居住房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償或跨區(qū)域異地安置的基礎(chǔ)上，增加本區(qū)域就近安置方式。貨幣補(bǔ)償、就近安置和跨區(qū)域異地安置的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)基本等同。 ”

　　解讀：在以往的舊區(qū)改造中，動(dòng)拆遷居民普遍反映，可供選擇的動(dòng)拆遷安置房源離原有的居住地點(diǎn)太過(guò)遙遠(yuǎn)，生活配套不甚便利，這一因素成為制約舊區(qū)改造工作的瓶頸之一。

　　為滿足居民多元化的住房需求，特別是針對(duì)部分居民故土難離的情結(jié)，同時(shí)從有利于形成中心城區(qū)和諧共處的良好居住環(huán)境出發(fā)，《意見》要求，在完善現(xiàn)有貨幣補(bǔ)償和異地安置方式的同時(shí)，各區(qū)應(yīng)因地制宜、挖掘潛力，在本區(qū)域范圍內(nèi)盡可能建造一些緊湊型、小戶型的就近安置房，供居民選擇。

　　目前，中心城區(qū)9個(gè)區(qū)(除浦東新區(qū))，都在規(guī)劃選址，楊浦、閘北、徐匯、普陀等區(qū)就近安置房項(xiàng)目也已開工建設(shè)。

　　■多渠道籌措動(dòng)遷安置房源

　　中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)資源引入大基地

　　在動(dòng)遷安置房源的多渠道籌措問(wèn)題上，《意見》還指出，有關(guān)各區(qū)在本區(qū)域范圍內(nèi)建設(shè)適配的緊湊型、小戶型就近安置房;市、區(qū)相關(guān)部門根據(jù)舊區(qū)改造計(jì)劃和動(dòng)遷房源需求情況，抓緊推進(jìn)配套商品房建設(shè)，加大供應(yīng)力度。同時(shí)，繼續(xù)完善配套商品房基地市政、公建、公用、公交等配套設(shè)施建設(shè)。在配套商品房大基地內(nèi)，積極引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的教育、衛(wèi)生、商業(yè)等社會(huì)資源;有關(guān)各區(qū)政府根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況和動(dòng)遷居民實(shí)際需求，可收購(gòu)適配的中低價(jià)普通商品住宅，供動(dòng)遷居民選擇安置。

　　解讀：從舊區(qū)改造動(dòng)遷安置房源實(shí)際需求來(lái)看，要求合理確定建設(shè)規(guī)模，安排建設(shè)計(jì)劃，加快建設(shè)進(jìn)程。

　　在房源籌措上，建立多元化、多層次的供應(yīng)方式，即配套商品房、就近安置房、新建商品房、收購(gòu)二手房等。一是結(jié)合軌道交通站點(diǎn)布點(diǎn)規(guī)劃，選址建設(shè)大型居住社區(qū);二是充分利用原配套商品房大基地公共服務(wù)配套設(shè)施，繼續(xù)擴(kuò)大選址范圍;三是加快配套商品房大基地綜合配套建設(shè)。

　　近幾年，市、區(qū)政府在顧村、江橋、周浦、康橋、浦江等大基地開通了17條公交線，并規(guī)劃布置了7號(hào)線、8號(hào)線、11號(hào)線、13號(hào)線、18號(hào)線等軌道交通線路。前一階段，市政府還確定了中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)教育、衛(wèi)生等資源引入大基地的工作方案，現(xiàn)在正在組織實(shí)施，下一步將繼續(xù)抓緊完善商業(yè)、就業(yè)等其他配套，確保入住居民安居樂業(yè)。