上海莘閔律師解讀逾期交付房屋的承擔方式

　　在商品房買賣中，由于購房者前期只能看到開發(fā)商有關預售房屋質量的宣傳資料(外觀、環(huán)境、配套設施、因此，購房人在簽訂《商品房買賣合同》時，可能要面對開發(fā)商交付房屋的問題，所交房屋的質量與預售時廣告宣傳的房屋質量不相符，同時交付的房屋存在質量問題，并且由于開發(fā)商自身原因無法按時交付房屋等風險。本文上海莘閔律師從購房者在購房交易過程中，遇到開發(fā)商逾期交房時應如何維護自己的合法權益，從而探討購房者的司法救濟途徑，為購房者維權提供參考。

　　司法實務中普遍存在的逾期交房現(xiàn)象。

　　我國司法實踐中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商逾期交付房屋有兩種情況：一是開發(fā)商沒有按照商品房買賣合同規(guī)定的期限或條件(如辦理產權證)交房。這種情況下，開發(fā)商方主動違約，不能按合同規(guī)定的期限或條件將房屋交付給購房者，開發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任。二是購房者合理拒絕收房，應視為開發(fā)商未按時交房。如果開發(fā)方沒有“竣工驗收合格”，或未經“消防驗收合格”即交付使用，交付使用的房屋有嚴重質量問題，或開發(fā)商不提供應提供的證明文件而拒絕收房。
 

　　對于開發(fā)商逾期交付房屋，購房者可以采取的司法救濟方式。

　　1.買方應及時行使解除合同的權利。如果商品房買賣合同規(guī)定的解除權是指開發(fā)商延遲交付房屋，買房人有權解除合同的，購房人應當在具有解除權的條件后，在法定的解除權行使期限即1年內行使合同解除權。如果合同中沒有明文規(guī)定解除權，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定：“依據民法典第543條，賣方遲延交付房屋或者買受人支付購房款時，應于三個月的合理期限內，買方有權延遲支付購房款，除非當事人另有約定，解除權人請求解除合同，應當予以支持。開發(fā)商發(fā)生延遲交付房屋時，購房者應立即寫信催告，并保留相關憑證。

　　2.購買者可以向發(fā)展商索賠違約金或賠償。據《中華人民共和國民法通則》第577條規(guī)定：“一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應承擔繼續(xù)履行、采取補救或賠償損失等違約責任。如果開發(fā)商延遲交付房屋，購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任。
 

　　逾期交房的概念及特點。

　　延遲交付房屋，是指開發(fā)商沒有按照《商品房買賣合同》規(guī)定的期限、條件(如未經竣工驗收和消防驗收合格)，沒有向購房者發(fā)出書面通知，接受和核查房屋及未提供房屋的有關證明文件，因此，買房人可以按照合同中規(guī)定的“逾期交付房屋的違約責任”追究開發(fā)商違約責任，一般而言，逾期交房違約金。而且發(fā)展商正常的房屋交付環(huán)節(jié)一般包括：房屋竣工驗收及消防驗收合格，購房人應在合同規(guī)定的交付期限內書面通知購房人，購房人核查房屋并簽字確認，交貨房屋鑰匙和有關的證明文件(如房屋使用說明書、房屋質保證書等)，如果開發(fā)商向購房者交房時缺少了以上任一環(huán)節(jié)，則不能視為開發(fā)商已履行了交付義務，并且應承擔逾期交付房屋的違約責任。

　　司法實踐中，賣方認為交付使用房屋是買方直接占有使用房屋，即通常所說的“交鑰匙”；而買方認為交付使用房屋并不只是交付房屋的所有權，而是交付房屋的所有權證明。針對這一點，根據《中華人民共和國建筑法》第67條第2款規(guī)定：“建設工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。"以及《中華人民共和國消防法》第十三條第三款規(guī)定：“依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；"開發(fā)商在交付房屋之前，首先要滿足“竣工驗收合格”和“消防驗收合格”的條件，然后如雙方在商品房買賣合同中專門約定“辦理房屋產權證”作為房屋交付使用的條件，那么發(fā)展商應根據合同規(guī)定辦理房屋產權證，作為交付使用的條件。如無特別約定，則根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“對房屋的轉移占有，除當事人另有約定外，不得轉讓。"開發(fā)商將房屋轉讓給購房者占有，即為交付使用。所以在商品房買賣合同中，如對交付條件有特別約定的，按照約定，未作特別約定的，按法律規(guī)定，

 

　　開發(fā)商逾期交付房屋的違約責任承擔方式。

　　購買商品房時，如果遇到開發(fā)商逾期交付房屋，購房者要求繼續(xù)履行合同，購房者可以向開發(fā)商索賠的違約責任是什么？

　　㈠一般性規(guī)則。

　　買主可以先請求開發(fā)商繼續(xù)履行合同交付房屋并辦理產權登記手續(xù)，并且對逾期交房的責任承擔，應當按照“有約定從約定，無約定從法律”的原則進行處理，也就是說，如果商品房預售合同中約定了逾期交付房屋的違約處理方式，應按合同處理。但實際商品房買賣中，開發(fā)商提供了全部合同，大部分條款也都是未與購房者協(xié)商的格式條款，而違約責任中有關購房者逾期付款和開發(fā)商逾期交房約定的違約責任可能存在不對等現(xiàn)象。此時買房人如按合同約定的標準計算違約金，就遠遠無法彌補自己的實際損失，在作者代理的兩例預售商品房買賣案件中，有關合同中有關違約責任的約定明顯錯誤等，對開發(fā)商逾期交房的約定違約金為每日萬分之0.02，對于購房者遲延付款約定的違約金為日萬分之0.2，買房人按這種違約金標準計算逾期交房違約金，將無法彌補自己的實際損失，此時購房人可以在訴訟過程中申請增加違約金金額。

　　(二)調整逾期違約金

　　當購房者以約定違約金過低，不能彌補自己實際損失的，購房者便可通過《中華人民共和國民法典》第五百八十五條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。”及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”向法院申請增加違約金數(shù)額。但是購房者需對自己的實際損失承擔證明責任，而且在司法實踐中各地法院對購房者申請增加違約金的裁判并不統(tǒng)一，甚至針對同一事實作出完全相反的判決，如在【(2015)寧民終字第3450號】案中，南京市中級人民法院認為：“根據法律規(guī)定，合同約定違約金，其主要性質在于彌補、填平因一方違約而給另一方遭受的損失;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當舉證證明其所遭受的損失數(shù)額?，F(xiàn)上訴人未能提供違約金過低的充分證據，故原審法院對其調整違約金的訴請不予支持，并無不當。”相反在【(2015)淮中民終字第02564號】案中，淮安市中級人民法院認為：“購房人要求增加違約金數(shù)額，并提出鑒定自2013年1月1日至2013年6月28日期間其逾期交付房屋所造成的實際租金損失，并不違反法律規(guī)定。因此，依照上述司法解釋的規(guī)定，并結合鑒定機構的鑒定結論，開發(fā)商應當賠償購房人2013年1月1日至2013年6月28日的房屋租金損失7,926元。購房人提出的此項訴訟請求，本院應予支持。”在這兩個案例中，同樣是購房者主張增加違約金數(shù)額，但法院卻作出完全不同的裁判，南京市中院認為購房者沒有提供證據來證明實際損失，故不予支持。而淮安市中院則按照案涉房屋同地段的房屋租金的標準來判斷合同約定的違約金是否過低。上海莘閔律師查閱了針對開發(fā)商逾期交付房屋，當約定的違約金過低，購房者主張增加違約金數(shù)額的相關案例中，大多數(shù)法院法官會出于對契約自由與實質正義的衡量，在綜合購房人在簽訂合同時的劣勢地位和現(xiàn)實生活中實際損失難以證明等因素下，會利用手中的自由裁量權酌定增加違約金，通常按照與所購房屋同地段同類房屋租金的標準和按照購房者已付購房款的貸款利率利息來計算購房者實際損失。

　　(三)逾期交房及逾期辦證的違約金可否同時主張

　　逾期辦證是指開發(fā)商未能按照《商品房買賣合同》約定的期限內為購房者辦理房屋產權證書，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限;合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”如開發(fā)商與購房者在《商品房預售合同》中同時約定了逾期辦理房產證的違約責任的，因開發(fā)商逾期交房導致不能按期辦理房產證的，購房者不僅可主張逾期交房的違約金還可同時主張逾期辦證違約金。
 

　　上海莘閔律師的相關建議

　　1.建議統(tǒng)一關于開發(fā)商逾期交房、逾期辦證承擔違約責任的裁判尺度。

　　由于在司法實踐中各地法院對開發(fā)商逾期交房，購房者主張增加違約金的請求以及開發(fā)商主張調低違約金的請求，裁判并不統(tǒng)一，甚至針對同一事實作出完全相反的裁判。而且針對購房者申請增加違約金以彌補自己的實際損失的訴請，各地法院在計算購房者的實際損失范圍時也不同，有的法院是按照購房者已付給開發(fā)商的全部購房款的貸款利率計算購房者實際損失，有的法院是參照購房者所購房屋同地段同類房屋租金的標準來計算購房者的實際損失，也有的法院是根據違約金過低的實際情況酌定予以上調。因此，法官在裁判針對開發(fā)商逾期交房，購房者主張違約金不能彌補自己實際損失請求增加違約金的案件時，由于沒有法律、司法解釋關于具體的裁量范圍進行明確的規(guī)定，這就造成了司法實踐中針對同樣的案件，法院在裁量違約金時有高有低尺度并不統(tǒng)一，甚至針對同樣的事實有的法院認為購房者并不能提供證據證明其實際損失故不予支持，進而作出了完全相反的裁判。

　　上海莘閔律師通過查閱發(fā)現(xiàn)，只有江西省高院和江蘇省高院發(fā)布了相關的審判指引文件，如江西省高院于2020年6月9日發(fā)布的《關于印發(fā)開發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引的通知》中對“商品房交付條件、商品房交付與接收、逾期交房違約金的調整”進行了規(guī)定，而且在逾期交房違約金的調整規(guī)定：“合同約定的逾期交房違約金每日標準低于萬分之一或高于萬分之三的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發(fā)展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之一至萬分之三的范圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調整的除外。”將開發(fā)商逾期交房應承擔的違約金范圍規(guī)定在日萬分之一至萬分之三的合理范圍內，這樣對法法官在裁判類似案件時在行使自由裁量權時有了具體的裁量范圍要求，有利于法院裁判的統(tǒng)一。

　　2.對購房者來講，應當嚴格審查由開發(fā)商提供的《商品房預售合同》。

　　建議購房者在與開發(fā)商簽訂合同時應采用住房和城鄉(xiāng)建設部、工商總局公布的《商品房買賣合同示范文本》，該示范文本合同對當事人雙方之間的權利義務規(guī)定相對公平與合理。在合同中明確約定交房的條件，合理約定逾期交房的違約金、合同的解除條件、逾期辦證的違約金條款等對購房者有利的條款。